الملحق 2 (2-1 و 2-2)

ضوابط التخطيط والبناء المعتمدة (PCRs / DCRs)

المصادر: Appendix 2.1 - Resi SF and NCC.pdf (12 صفحة) · Appendix 2.2 - Commercial.pdf (8 صفحات)

⤓ ضوابط القطع السكنية (2.1) PDF · 5MB ⤓ ضوابط القطع التجارية (2.2) PDF · 14MB

ملخص الملف

يحوي الملحق 2 «لوحات ضوابط القطعة والتنظيم» (Plot Control and Regulations) المعتمدة لقطع المنار: الملحق 2-1 للقطع السكنية (فلل مستقلة) ومراكز الأحياء التجارية (NCC)، والملحق 2-2 للقطع التجارية المختلطة. تحدّد هذه اللوحات لكل قطعة نموذجية بياناتها التنظيمية (المساحة، الحد الأقصى للمسطح الطابقي، معامل البناء، نسبة التغطية، عدد الطوابق، الارتفاع، الارتدادات، المواقف، والحدود القصوى لاستهلاك المرافق)، إضافةً إلى ملاحظات الضوابط (عامة، ضوابط الموقع، ضوابط المباني).

ملاحظة فنية: الملحق 2-1 صادر كصور/لوحات ممسوحة ضوئياً (Scanned) دون نص قابل للاستخراج، لذا لا يمكن ترجمته نصياً آلياً؛ وقد لُخِّص محتواه التنظيمي أدناه. أما الملحق 2-2 فنصّي وتُرجمت ملاحظاته الكاملة.

بيانات القطعة النموذجية (أمثلة من القطع التجارية المختلطة)

البند	قطعة (مثال أ)	قطعة (مثال ب)
الاستخدام	تجاري مختلط	تجاري مختلط
مساحة القطعة النموذجية (م²)	5,987.88	18,804.12
الحد الأقصى للمسطح الطابقي GFA (م²)	5,975.40	18,800.99
معامل البناء FAR	1.0	1.0
أقصى نسبة تغطية	أرضي 60% / ملحق سطح 40%	أرضي 60% / ملحق سطح 40%
أدنى نسبة فضاء مفتوح	10%	10%
عدد الطوابق	أرضي + 2	أرضي + 2
أقصى ارتفاع للمبنى	16.50 م	16.50 م
الارتدادات (أمامي/خلفي/يمين/يسار)	0 / 15–77.5 / 3–15 / 3 م	0 / 15 / 3 / 3 م
قدرة الكهرباء القصوى (kVA)	611.22	2,151.59
المياه الصالحة (م³/يوم)	28.89	90.90
الصرف الصحي (م³/يوم)	23.11	72.72
وصلات الاتصالات	2 × 110	2 × 110
المواقف	وفق معدلات الجهة المختصة	وفق معدلات الجهة المختصة

الملاحظات العامة (General Notes) — ترجمة

المستندات التكميلية: تُصدر روشن بعد توقيع العقد المخطط التفصيلي المعتمد (DMP) وحسابات المسطح الطابقي ومتطلبات BIM/GIS ورسومات IFC ومواصفات البنية التحتية وتفاصيل خزائن المرافق وأرقام الفلل. وتشكّل هذه المستندات مع هذه اللوحة (PCR) حزمةً متكاملة لإرشاد المطوّرين.
التحديثات والمراجعات: أي تغيير على المستندات التكميلية أو هذه اللوحة يكون وفق تقدير روشن وحدها.
المرجع الرسمي للقطعة: يُرجَع إلى «الكروكي» الرسمي الصادر من الجهات لأبعاد القطعة وإحداثياتها.
متطلبات شهادة عدم الممانعة (NOC): على المطوّر الحصول على شهادة عدم ممانعة من روشن (أساس كل الموافقات اللاحقة) ثم استخراج كل التصاريح اللازمة قبل التصميم أو البناء.
الالتزام بالأدلة: الالتزام بـ PCR و DMP لا يُعفي المطوّر من تلبية متطلبات الجهات الإضافية.
تنسيق التصميم: مواءمة مناسيب البوابات ووصلات المرافق والتصاميم داخل القطع مع الفراغ العام المخطَّط/المنفَّذ، بالرجوع إلى مقاطع الطرق وإجراء الدراسات اللازمة.
حدود الطلب على المرافق: تجاوز الحد الأقصى لطلب المرافق وأي أعمال ناتجة عنه يخضع لتوافر المصدر؛ وإن مُنح، يتحمّل المطوّر كل التكاليف الإضافية.
أعمال البنية التحتية: مناسيب البنية التحتية ونقاط الربط قابلة للتغيير أثناء التصميم، وعلى المطوّر التنسيق وفقها.
وحدات القياس: كل الأبعاد بالأمتار والمساحات بالأمتار المربعة ما لم يُذكر خلاف ذلك.

ضوابط الموقع (Site Controls) — ترجمة

الوصول للقطعة: الالتزام بمواقع الوصول المعتمدة والمعايير المحلية؛ وأي تغيير قد يتطلّب دراسة أثر مروري وموافقات روشن والجهات.
الخدمة والتوصيل: توفير مناطق تحميل/تنزيل الخدمة منفصلةً عن مناطق العملاء/الزوار.
الفضاء المفتوح الإلزامي داخل القطعة: توفير ما لا يقل عن 10% من مساحة القطعة كفضاء مفتوح مُجمَّع وقابل للاستخدام بعرض لا يقل عن 6 م، مع تغطية أشجار لا تقل عن 10% ضمنه وحجز 2% على الأقل للغطاء النباتي/العشب من القوائم النباتية المعتمدة من روشن.
ممرّ المشاة: ممرّ مشاة إلزامي بعرض لا يقل عن 6 م داخل القطعة حيثما انطبق، مع مرونة في الموقع.
المواقف: مواقف سطحية في مؤخّرة القطعة مع حواجز تنسيقية، بمعدّل شجرة ظل لكل 20 م² وتظليل 40% على الأقل من مساحة المواقف، وجُزر مشجّرة كل 15 موقفاً، ومسار مشاة مظلّل يربط المواقف بالمدخل الرئيسي. وفي المواقف المرفوعة (Podium) تُعالَج الواجهة بأقل أثر بصري. وكل قطعة مكتفية ذاتياً في المواقف.
إدارة المخلفات: المواءمة مع أدلة «موان» والأمانة وروشن لإدارة المخلفات، مع غرف فرز وإعادة تدوير لكل الفئات وسهولة الوصول.
تخصيص الأنظمة الميكانيكية والكهربائية (MEP): وضع مكوّنات MEP (خزانات المياه، وحدات التكييف، السخّانات، الأطباق، الألواح الشمسية…) في مكان مخصّص جيّد التهوية، مخفية بصرياً وصوتياً.

ضوابط المباني (Building Controls) — ترجمة

الهوية المعمارية: تستلهم الواجهات الهوية المعمارية المعتمدة من الجهات (أمانة العاصمة المقدّسة، الهيئة الملكية لمكة المكرمة والمشاعر المقدّسة RCMC، هيئة تطوير منطقة مكة MRDA)، وعلى المطوّر الحصول على المعلومات والموافقات اللازمة منها.
الأنظمة المكمّلة: الالتزام بأنظمة البناء لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان/الأمانة بشأن الارتفاع الكلي والتغطية وارتفاع الأدوار…
عدد الطوابق: تجاوز عدد الطوابق المخصّص يخضع لموافقة روشن.
احتساب الارتفاع: من منسوب الشارع أمام المدخل الرئيسي حتى أعلى نقطة في المبنى بما فيها MEP.
التجاورات الجانبية: أدنى ارتداد بين المباني داخل القطعة الواحدة 3 أمتار.
خط البناء الإلزامي (Build to Line): مطلوب وفق لوحة التنظيم بنسبة محاذاة محددة للواجهة (100% و70%).
استمرارية جدار الشارع: على الحواف عالية النشاط، استمرارية واجهة لا تقل عن 70% من طول القطعة.
شفافية الطابق الأرضي: على الحواف عالية النشاط، شفافية لا تقل عن 50% في الطابق الأرضي لتنشيط الشارع.
تنوّع الواجهات: إدخال تنوّع في أنماط ومعالجات وكتل وألوان الواجهات ضمن البلوك الواحد لتجنّب الرتابة، بموافقة روشن.

تُعَد كل المعلومات في هذه اللوحات خاضعةً لاعتماد المخطط الرئيسي من الجهات المختصة.