الملحق 1

مذكرة المعلومات (Information Memorandum)

المصدر: Appendix 1 - Information Memorandum.pdf · 68 صفحة · مايو 2026

ملخص الملف

مذكرة المعلومات هي المرجع التجاري للفرصة. تقدّم نظرة شاملة على فرصة شراء وتطوير الأراضي في المنار المرحلة الأولى: مكوّنات العرض الخمسة عشر، الأسعار الأرضية الدنيا لكل حِزمة، إطار التسعير وجدول الدفعات الاسترشادي، نطاق روشن مقابل نطاق المطوّر، تسليم البنية التحتية وتوزيع المرافق، الجدول الزمني للتطوير، رحلة الشريك بعد التعاقد، والمخطط الرئيسي ومكوّناته، إضافةً إلى تفاصيل كل حِزمة على حدة.

كل الأرقام والجداول هنا «استرشادية» (Indicative) وتخضع للمراجعة والتعديل. النص الإنجليزي الأصلي وعقد البيع هما المرجع المُلزِم.

نظرة عامة على الفرصة

تطرح روشن فرصة منظَّمة لشراء الأراضي ضمن المنار، مجتمعها الرائد المخطَّط بمكة. يُدعى المطوّرون للمنافسة على حِزَم أراضٍ سكنية ومختلطة وتجارية مخدومة بالكامل عبر عملية مرنة قائمة على السعر وخطة الدفع. أبرز السمات: تنوّع 15 حِزمة، مرونة المشاركة (حِزمة أو أكثر)، أرض مخدومة بالكامل (بنية تحتية ومرافق ومرافق عامة من روشن)، مرونة في مواصفات المنتج والتسعير، هيكلة دفعات تتوافق مع جداول التطوير، تقييم على أساس صافي القيمة الحالية، وإمكانية نقل الصك مبكراً (بشروط) لدعم البيع على الخارطة والتمويل.

حِزمة

~369K

صافي مساحة الأرض (م²)

~327K

المسطح الطابقي GFA (م²)

مكة

موقع استراتيجي

الموقع الاستراتيجي في مكة المكرمة

يقع المنار عند البوابة الغربية لمكة، ويتيح اتصالاً مباشراً بالممرّات الحضرية والاقتصادية الكبرى:

20 دقيقة إلى المسجد الحرام.
17 كم إلى مدينة مكة الصناعية · 52 كم إلى ميناء جدة الإسلامي.
59 كم إلى مطار الملك عبدالعزيز الدولي.
وصول مباشر إلى طرق جدة–مكة السريعة، وقربٌ من مراكز اللوجستيات والبنية التحتية، ضمن ممرّ توسّع حضري عالي النمو.

إطار المناقصة وكيفية الفوز

إطار التقييم

عملية تنافسية آلية عبر نظام روشن، تفتح لجنة المناقصات العروض.
التقييم على أساس صافي القيمة الحالية (NPV) يعكس توقيت وقيمة الدفعات.
صاحب أعلى صافي قيمة حالية ينتقل لمرحلة العناية الواجبة، ثم يُختار المُناقِص المفضّل.
مدة السداد قابلة للهيكلة حتى 36 شهراً بما يوافق جدول التطوير.

كيف تفوز بالمنافسة؟

وازِن بين السعر وتوقيت الدفع لتعظيم تنافسية العرض.
اهيكل الدفعات بما يتوافق مع تدفّقاتك النقدية واستراتيجية التسليم.
اربط عرضك بملف الدفع الاسترشادي.
أثبِت القوة المالية والقدرة على التنفيذ.

ملخّص العرض حسب النمط

النمط	عدد الحِزَم	عدد القطع	صافي المساحة (م²)	GFA (م²)
سكني (فلل مستقلة)	4	942	266,131	240,912
مختلط (تجاري/سكني)	5	20	88,350	82,643
مراكز تجارية للأحياء	6	6	14,840	3,630
الإجمالي	15	968	369,321	327,185

الحِزَم السكنية (فلل مستقلة)

الحِزمة	الباقة	عدد القطع	صافي المساحة (م²)	FAR	GFA (م²)	السعر الأدنى (ريال)	الأدنى/م²
1	3B	244	70,111	0.90	63,016	173,890,000	2,480
2	3C	240	66,954	0.91	61,006	166,070,000	2,480
3	3D	248	69,544	0.90	62,426	172,480,000	2,480
4	4B	210	59,522	0.92	54,464	149,720,000	2,515
الإجمالي		942	266,131	—	240,912	662,160,000	~2,488

الحِزَم المختلطة (تجاري/سكني)

الحِزمة	القطع	صافي المساحة	FAR	الطوابق	GFA سكني	GFA تجاري	إجمالي GFA	السعر الأدنى (ريال)	الأدنى/م²
5	2	5,350	0.4	أرضي+1	0	2,140	2,140	15,080,000	2,819
6	6	29,115	1.0	أرضي+2	8,731	20,372	29,103	96,160,000	3,303
7	6	25,000	1.0	أرضي+2	7,496	17,491	24,988	82,200,000	3,288
8	5	24,793	1.0	أرضي+2	7,433	17,343	24,776	81,960,000	3,306
9	1	4,092	0.4	أرضي+1	0	1,637	1,637	12,170,000	2,974
الإجمالي	20	88,350	—	—	23,660	58,983	82,644	287,570,000	3,255

الحِزَم التجارية (مراكز الأحياء)

الحِزمة	القطع	صافي المساحة (م²)	FAR	GFA تجاري	السعر الأدنى (ريال)	الأدنى/م²
10	1	2,580	0.23	605	5,460,000	2,116
11	1	2,580	0.23	605	5,460,000	2,116
12	1	2,580	0.23	605	5,460,000	2,116
13	1	2,580	0.23	605	5,460,000	2,116
14	1	2,580	0.23	605	5,460,000	2,116
15	1	1,940	0.31	605	4,250,000	2,191
الإجمالي	6	14,840	—	3,630	31,550,000	2,126

NLA: صافي مساحة الأرض · GFA: المسطح الطابقي الإجمالي · FAR: معامل البناء.

إطار السعر الأرضي الأدنى (Floor Price)

«السعر الأرضي الأدنى» هو الحد الأدنى المقبول للعرض لكل حِزمة. أي عرض دونه يُعَد غير مطابق ويُرفض وفق تقدير روشن. يحدّد هذا السعر عتبة الدخول فقط، بينما يتنافس المطوّرون عبر تحسين السعر وخطة الدفع. (الأسعار الدنيا لكل حِزمة مفصّلة في الجداول أعلاه.)

جدول الدفعات الاسترشادي

يوفّر إطار الدفعات للمتقدّمين حريةً في تحسين ملف الدفع لتعزيز الجدوى وتنافسية العرض، دون التقيّد بجدول ثابت. والجدول التالي استرشادي فقط:

الدفعة	الاستحقاق من تاريخ العقد	النوع	النسبة	التراكمي
0	عند التوقيع	الدفعة المقدمة (عربون)	10%	10%
1	بعد 6 أشهر	دفعة وسيطة 1	15%	25%
2	بعد 12 شهراً	دفعة وسيطة 2	15%	40%
3	بعد 18 شهراً	دفعة وسيطة 3	15%	55%
4	بعد 24 شهراً	دفعة وسيطة 4	15%	70%
5	بعد 30 شهراً	دفعة وسيطة 5	15%	85%
6	بعد 36 شهراً	دفعة وسيطة 6	15%	100%

دفعة مقدمة لا تقل عن 10% عند تنفيذ العقد.
مرونة في اقتراح مبلغ وتوقيت دفعات المتبقي.
مدة التقسيط لا تتجاوز مدة الإنجاز المقترحة، وبحدٍّ أقصى 36 شهراً من التوقيع.
تُقيَّم العروض على أساس صافي القيمة الحالية؛ والجداول المُعجَّلة قد تنال درجات أعلى.

تسليم البنية التحتية — نطاق روشن مقابل نطاق المطوّر

نطاق روشن

تسليم كل البنية التحتية والمرافق والمرافق العامة خارج حدود قطع المطوّر حتى نقاط الربط عند حدود كل قطعة، وتحمّل تكلفتها وتنفيذها: شبكة الطرق، إنارة الشوارع، الاتصالات، الكهرباء، الري، المياه، الصرف الصحي، تصريف السيول، والمناطق المفتوحة (الحدائق والأودية).

نطاق المطوّر (المشتري)

إنجاز كل أعمال البناء الرأسية للوحدات والمباني مع أعمال التنسيق في مناطق محددة، وفق أدلة المخطط الرئيسي والأدلة المعمارية وضوابط القطع وأكواد البناء الصادرة مع الكراسة. والربط بنقاط الربط التي توفّرها روشن.

المواصفات والمواقع النهائية للبنية التحتية تخضع للتصميم التفصيلي والتنفيذ وفق المخطط المعتمد.

حالة البنية التحتية والجدول الزمني

سبتمبر 2023 — ترسية أعمال البنية التحتية.
ديسمبر 2023 — بدء أعمال الإنشاء.
الربع الرابع 2026 — تسليم الأرض للمطوّر: أرض خام مسوّاة مع ربط المرافق من الطريق حتى حدّ القطعة.
الربع الثالث 2027 — إتمام روشن لأعمال المرافق والبنية التحتية.
~6 أشهر بعد الإتمام — تشغيل المرافق من الجهات المختصة (بعد الحصول على الموافقات).

الوصول المبكّر: يمكن الوصول للموقع للمعاينة وفحص التربة وأعمال المساحة عند توقيع العقد، والوصول الكامل لأعمال الإنشاء عند التوقيع وفق شروط العقد.

رؤوس الشروط (Head of Terms) — نقاط تجارية مهمة

رسوم إدارة المجتمع: يدفع المشتري لروشن — في موعد أقصاه تاريخ نقل الصك — «سُلفة رسوم مجتمع» تمثّل رسوم سنتين بمعدّل 31 ريالاً/م² من المسطح الطابقي، وتحتفظ بها روشن كضمان مستمر لالتزامات المشتري بموجب النظام الأساسي للحي.
نقل صك الملكية: مشروط بسداد كامل ثمن الأرض وإتمام التطوير ضمن المدة المتفق عليها.
تعجيل نقل الصك (إن انطبق): قد تنظر روشن في تعجيل النقل قبل إتمام التطوير بشرط (1) سداد كامل ثمن الأرض، و(2) حصول المشتري على رخصة الهيئة العامة للعقار وبدء أعمال البناء.
متطلبات التخطيط والتصميم: يلتزم التصميم المعماري بأدلة المخطط الرئيسي، ودليل الطراز الحجازي، وضوابط القطعة، وأكواد البناء، ودليل البنية التحتية.

إدارة ما بعد التعاقد — رحلة الشريك

توفّر روشن منصّة دعم منظَّمة مع فريق مخصّص يرافق المطوّر من التوقيع حتى الإنجاز ونقل الصك. تشمل الرحلة بالتسلسل: اجتماع الانطلاق ← تقديم التصميم المبدئي (CD) ← إصدار روشن شهادة عدم ممانعة على التصميم المبدئي ← تقديم التصميم التفصيلي (DD) ← شهادة عدم ممانعة على التصميم التفصيلي ← اعتماد التعبئة وتسليم الموقع ← إصدار رخص البناء من الأمانة ← اللوجستيات وبرنامج الإنشاء ← إصدار روشن رخصة التطوير ← حصول المطوّر على شهادة الإنجاز من الجهات الحكومية ← إصدار روشن شهادة عدم ممانعة على الإنجاز ونقل الصك.

المخطط الرئيسي للمنار المرحلة الأولى

منصّة مخطَّطة قابلة للتوسّع، تدمج مكوّنات سكنية وتجارية ومجتمعية لدعم التطوير على مراحل والاستيعاب المستدام. أبرز ملامحه:

مزيج استخدامات متوازن يدعم الطلب المتنوّع (سكني، تجزئة، خدمات)، وهيكل تطوير على مراحل يتيح نشر رأس المال تدريجياً.
تقسيم المناطق (Zoning): منطقة البوابة (محور ترفيهي وثقافي ومركز الحي)، المنطقة الوسطى (نواة للمشاة وأنشطة اجتماعية ومطاعم)، الواجهة 1 (ممشى تجزئة وسكن عالي الكثافة)، الواجهة 2 (مركز تجربة المدينة وسكن أعلى كثافة)، والمنطقة السكنية (مراكز أحياء وأماكن للرياضة والأنشطة العائلية).
هيكل الحي: الوادي (Wadi) كعنصر تنسيقي كبير للمشاة والدراجات، فلل مستقلة بنظام شبكي، حدائق جيب، مركز مجتمعي (مسجد ومراكز تجارية للحي)، ومدارس متنوّعة.
شبكة الطرق (مفهوم Isotropic): طرق شريانية 45–60م، طرق تجميعية 32م، طرق آيزوتروبيك 25م، وشوارع معيشة 15م و20م. مع شبكة حافلات سريعة (BRT) مركزية تربط بشبكة النقل العام لمكة.
الارتفاعات والكثافة: توزيع ارتفاعات متدرّج يركّز الكثافة الأعلى على الممرّات الرئيسية والعُقد، مع غلبة المباني المنخفضة في المناطق السكنية. ومعامل بناء (FAR) أعلى على الواجهات والممرّات الرئيسية.
المرافق المجتمعية: مساجد محلّية وجوامع، مدارس بكل المراحل، عيادة صحية أولية، وحدائق ومرافق رياضية موزّعة لدعم الحيوية والطلب.

عن مجموعة روشن

روشن مطوّر وطني مملوك لصندوق الاستثمارات العامة (PIF)، يركّز على تطوير مجتمعات متكاملة عصرية ودعم رفع نسبة تملّك المساكن إلى 70% تماشياً مع رؤية المملكة 2030. تشمل أصول روشن: أصولاً أساسية (مجتمعات سكنية، مكاتب تجارية، تجزئة، فنادق وضيافة)، أصولاً ممكِّنة (تعليم، مساجد، رعاية صحية)، وأصولاً مستقبلية (نقل ولوجستيات، رياضة، ترفيه). وتدير روشن برنامج المسؤولية الاجتماعية «يُحييك» بخمسة محاور (المجتمع، الاستدامة البيئية، التعليم والابتكار، الفنون والثقافة، الصحة العامة)، وذراع الابتكار «ROSHNEXT».

تفاصيل الحِزَم (نموذج الحِزَم السكنية 1–4)

تُعرَض لكل حِزمة سكنية تفاصيل توزيع القطع حسب المساحة مع معامل البناء والمسطح الطابقي، بالإضافة إلى البيانات التجارية الموحّدة التالية:

الحِزمة	عدد القطع	صافي المساحة (م²)	FAR	GFA (م²)	السعر الأدنى (ريال)	~الأدنى/م²
1 (سكني)	244	70,110.62	0.90	63,016	173,890,000	2,480
2 (سكني)	240	66,953.75	0.91	61,006	166,070,000	2,480
3 (سكني)	248	69,543.75	0.90	62,426	172,480,000	2,480
4 (سكني)	210	59,522.48	0.92	54,464	149,720,000	2,515

والبنود الموحّدة المتكرّرة لكل حِزمة: الاستخدام سكني (فلل مستقلة)؛ السعر الأرضي الأدنى كعتبة دخول؛ دفعة مقدمة دنيا وفق الجدول الاسترشادي؛ تقييم على أساس صافي القيمة الحالية؛ مدة إنجاز أقصاها 36 شهراً؛ نقل الصك مشروط بالسداد الكامل والإنجاز؛ إمكانية نقل مبكّر بشرط السداد ورخصة الهيئة العامة للعقار وبدء البناء؛ ونطاق المطوّر هو إتمام البناء الرأسي والربط بنقاط روشن. (للتفاصيل الكاملة لكل قطعة، راجع المستند الأصلي صفحة 55 وما بعدها.)